作為一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)“組合拳”的增量政策之一，以貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造政策的落地進(jìn)展備受關(guān)注。證券時(shí)報(bào)記者近日多方采訪了解到，蘇州、寧波、青島、合肥等多地正搶抓政策機(jī)遇，研究策劃申報(bào)項(xiàng)目，謀劃新增專(zhuān)項(xiàng)借款授信額度，制定改造方案和安置政策，部分原本打算2025年實(shí)物安置的項(xiàng)目也將調(diào)整為貨幣化安置。

 

   接受記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，城中村改造兼具民生改善和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)雙重效應(yīng)，改造的諸多困難中資金問(wèn)題最為突出，這就需要進(jìn)一步加大財(cái)政與金融政策支持力度。預(yù)計(jì)2025年財(cái)政和貨幣政策支持力度或加大，城中村改造將提速，完成100萬(wàn)套貨幣化安置或?qū)⑿略隼瓌?dòng)約2億平方米商品房去化。

 

   城中村改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，資金需求量巨大，近年來(lái)，中央出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策，助力地方解決資金籌措難題。2023年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，城中村改造頂層設(shè)計(jì)方案落地。2023年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)通知，明確了城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款這一支持政策，對(duì)35個(gè)超大特大城市城中村改造項(xiàng)目提供資金支持。

 

   2024年1月底，全國(guó)首批城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款在多個(gè)城市投放落地，資金專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、征收補(bǔ)償、安置房及其配套設(shè)施建設(shè)等工作。截至2024年3月14日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行累計(jì)投放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款567.46億元，簽訂借款合同累計(jì)金額4948.67億元，惠及村（居）民29.8萬(wàn)戶，建設(shè)安置房54.8萬(wàn)套。截至2024年5月27日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款1002.47億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等34個(gè)城市的376個(gè)項(xiàng)目，支持建設(shè)安置房100萬(wàn)套，惠及村（居）民53萬(wàn)戶。

 

   2024年10月17日，住建部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的兩個(gè)增量政策，其中之一是通過(guò)貨幣化安置等方式新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，支持資金來(lái)源包括專(zhuān)項(xiàng)借款、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債、稅費(fèi)優(yōu)惠、商業(yè)貸款等。2024年11月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文部署落實(shí)城中村改造工作，并將政策支持范圍從35個(gè)城市擴(kuò)大到了全國(guó)所有地級(jí)市。

 

   證券時(shí)報(bào)記者從知情人士處了解到，此前城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款主要用于支持新建實(shí)物安置，2024年6月以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)借款支持政策有所調(diào)整，各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，如果有貨幣化安置需求，專(zhuān)項(xiàng)借款也可以支持貨幣化安置。“采用實(shí)物安置的方式，房子建起來(lái)一般需要三年左右的工期。如果采用貨幣化安置，老百姓馬上就能去選擇合適的房子，減少在外過(guò)渡，安置周期比原來(lái)實(shí)物安置方式大大縮短。”

 

   上述知情人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，原來(lái)因庫(kù)存較多、想通過(guò)貨幣化安置去改造的地方，可能受限于資金的支持力度，現(xiàn)在中央的支持政策明確支持貨幣化安置的改造方式，專(zhuān)項(xiàng)借款提供了資金保障，并且是政策支持城市擴(kuò)圍、貨幣化安置組合發(fā)力，地方更有積極性，也更有能力推動(dòng)去庫(kù)存。

 

   隨著專(zhuān)項(xiàng)借款可以用于支持貨幣化安置，證券時(shí)報(bào)記者多方采訪了解到，當(dāng)前多地?fù)屪フ�策機(jī)遇研究落實(shí)，謀劃新增專(zhuān)項(xiàng)借款授信額度，制定改造方案和安置政策。2024年11月5日，蘇州市召開(kāi)城中村改造工作推進(jìn)會(huì)，要求全力搶抓政策機(jī)遇，主動(dòng)策劃申報(bào)項(xiàng)目，要充分利用政策資金，積極落實(shí)購(gòu)買(mǎi)存量房安置和房票安置，加快推進(jìn)城中村改造。證券時(shí)報(bào)記者從蘇州市城中村改造專(zhuān)班獲悉，原來(lái)專(zhuān)項(xiàng)借款只支持實(shí)物安置時(shí)，征遷速度比較慢，專(zhuān)項(xiàng)借款可以支持貨幣化安置后，征遷速度明顯提升。蘇州2024年申報(bào)了33個(gè)專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目，計(jì)劃申請(qǐng)中央專(zhuān)項(xiàng)借款672億元，涉及安置房超過(guò)2.7萬(wàn)套，將主要采取房票的形式予以貨幣化安置。

 

   寧波城中村改造貨幣化安置推進(jìn)較早，前期房票安置推行力度較大的奉化區(qū)成效明顯。“有了中央專(zhuān)項(xiàng)借款的支持，相當(dāng)于外部的‘血液’更多了，特別是在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，切實(shí)解決了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重大轉(zhuǎn)變后城中村改造經(jīng)費(fèi)不足的問(wèn)題。”寧波市城市更新和城中村改造辦副主任錢(qián)雪華對(duì)記者說(shuō)，新政落地后，寧波搶抓政策機(jī)遇，制定城中村改造工作方案，2025年謀劃項(xiàng)目涉及2.6萬(wàn)戶，計(jì)劃申報(bào)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款授信額度超過(guò)200億元。他還介紹，寧波近期出臺(tái)了新的房票政策，選擇房票安置的市民可獲得購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等額外補(bǔ)助。

 

   青島城中村改造同樣推進(jìn)較早，不過(guò)之前以新建項(xiàng)目安置為主。青島市住建局城中村改造有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，與新建項(xiàng)目安置相比，貨幣化安置能夠縮短群眾過(guò)渡周期。新政出臺(tái)之前，青島市已經(jīng)發(fā)文開(kāi)始推動(dòng)貨幣化安置政策，目前已實(shí)現(xiàn)約23萬(wàn)平方米的貨幣化安置，快速實(shí)現(xiàn)居民搬進(jìn)新房。新政出臺(tái)后，青島市根據(jù)不同區(qū)域、不同類(lèi)型、不同居民需求，制定了差異化的改造方案和安置政策。合肥也在全面落實(shí)新政，拓展補(bǔ)償安置方式。合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，除了扎實(shí)推動(dòng)2024年已啟動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)實(shí)施，合肥還新謀劃9個(gè)城中村改造項(xiàng)目，涉及35個(gè)城中村、1.75萬(wàn)戶、392萬(wàn)平方米房屋，總投資約488億元。同時(shí)，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，合肥制定了2025年城中村改造計(jì)劃，全市已實(shí)施和計(jì)劃新增實(shí)施城中村改造項(xiàng)目28個(gè)，全年計(jì)劃完成改造居民1.5萬(wàn)戶，完成投資194億元。

 

   記者在采訪中還了解到，在政策的有力支持下，盡管各地在積極推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，但是在實(shí)操過(guò)程中，不同地區(qū)也面臨著一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，需要平衡好各方的訴求。對(duì)于寧波城中村改造中遇到的問(wèn)題，錢(qián)雪華透露，目前，城中村改造主要資金來(lái)源是專(zhuān)項(xiàng)借款，雖然新政將支持范圍擴(kuò)大到所有地級(jí)市，但是縣級(jí)市項(xiàng)目還不能申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)借款。如寧波市余姚市和慈溪市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力超過(guò)寧波市的部分區(qū)，也有改造需求，建議國(guó)家能支持這類(lèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好、GDP較高、財(cái)政承受能力較強(qiáng)、人口規(guī)模較大的縣級(jí)市申報(bào)城中村改造計(jì)劃并申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)借款。

 

   除了希望進(jìn)一步加大政策支持力度，部分城市也面臨一些挑戰(zhàn)，如有些城市的在建項(xiàng)目年初已跟老百姓簽訂協(xié)議擬進(jìn)行實(shí)物安置，進(jìn)展快的項(xiàng)目已完成招標(biāo)，貨幣化安置支持政策出臺(tái)后，有的老百姓提出貨幣化安置購(gòu)買(mǎi)需求，這就面臨之前的合同如何履約、如何平衡好各方訴求的客觀問(wèn)題。

 

   在專(zhuān)項(xiàng)借款的支持下，各地城中村改造進(jìn)展加快。近日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2024年，城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套（間）。“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”已經(jīng)成為2025年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的重要工作之一。繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確2025年“加力”方向，即推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目重點(diǎn)支持。

 

   浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬對(duì)記者表示，城中村改造的諸多困難中資金問(wèn)題最為突出，這就需要進(jìn)一步加大財(cái)政與金融政策支持力度。

 

   虞曉芬提出三點(diǎn)建議：一是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整背景下，各地政府財(cái)政比較困難，城中村改造的資金平衡能力減弱，建議中央財(cái)政進(jìn)一步加大財(cái)政補(bǔ)助力度；二是建議進(jìn)一步降低專(zhuān)項(xiàng)借款財(cái)務(wù)利率、延長(zhǎng)貸款期限，減輕地方政府推進(jìn)城中村改造的經(jīng)濟(jì)壓力；三是各地應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮保�建議國(guó)家通過(guò)文件明確專(zhuān)項(xiàng)借款不計(jì)入到地方隱性債務(wù)考核總指標(biāo)，單獨(dú)計(jì)列，以消除一些地方政府不敢借專(zhuān)項(xiàng)借款、擔(dān)心計(jì)入地方債務(wù)總額可能影響地方官員考核的顧慮，加快推進(jìn)城中村改造。

 

   “城中村改造兼具民生改善和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)雙重效應(yīng)，2025年財(cái)政和貨幣政策的支持力度可能會(huì)加大。”國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊對(duì)記者說(shuō)。其中，在貨幣政策方面，夏磊表示，2025年開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款等支持政策有望繼續(xù)加碼，疊加對(duì)商業(yè)銀行城中村改造貸款的帶動(dòng)和引導(dǎo)作用，有助于為各階段項(xiàng)目建設(shè)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源。

 

   “城中村改造是影響2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心變量，2025年城中村改造將提速，預(yù)計(jì)完成100萬(wàn)套貨幣化安置將新增拉動(dòng)約2億平方米商品房去化。”夏磊說(shuō)。